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青客冲击IPO前夜:4年难填“装修坑”,扩张停滞欲解盈利困局?

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(原标题:绿色乘客影响IPO前夕:4年难以填补“装修坑”,扩张停滞解决了利润困境?)

当连锁免费公寓和蛋壳公寓的上市计划仍处于谣言阶段时,“自称为”“第三”的青科公寓率先迈向了美国市场。

10月7日,长期出租公寓服务提供商清华公寓向美国证券交易委员会提交了F-1招股说明书,成为第一家向海外提交招股说明书的长期公寓公司。

在荣耀的背后,庆科公寓在不到三年的时间里积累了超过11亿元的亏损,并且在过去的9个月中规模扩张的步伐不断。

同时,更令人困惑的是,在贝壳头和贝壳头等行业负责人仍然不活跃的背景下,青科公寓急于在美国上市的考虑因素是什么?

正在寻求上市或旨在补充资本流动

行业习惯了蛋壳的松动之后,三人将分散式长租公寓行业的负责人,拥有IPO招股说明书的Green house固定下来,让该行业重新访问该行业。退伍军人是“在野心之后不愿生活。”

数据显示,截至2019年6月30日,轻客公寓共签约97,600间客房,位居行业前五名。业务布局主要基于以上海为中心的长三角城市群。

根据披露,该轻客公寓计划筹集1亿美元。同时,随着招股说明书的提交,清科公寓也有可能克服高分的自由蛋壳和分散式长期租赁公寓领域的首家上市公司。

业内人士认为,出于现金流量方面的考虑,此时选择Greencomer Apartments可能更多。 “青科的抢先上市是基于企业发展的需要。”中国企业资本联盟副主席白文熙对蓝鲸房地产说:“目前,青科的财务指标仍在亏损,通过上市筹集资金的必要性。补充现金流赤字并实现规模扩张。”

实际上,对于大多数长期出租公寓公司而言,实现盈利能力并非易事。

作为首家进入长期出租公寓领域的大型房地产企业,万科董事会主席于亮公开表示:“从收益率的角度来看,我们能够实现了1%至2%的回报率,这已经非常令人满意。 SOHO中国董事长潘石屹更加直接明确地表示,长期出租公寓是一项亏损的业务。

绿色公寓还感到遗憾的是,它还没有成为赢利的少数人,长期以来一直陷入巨额亏损。

根据招股说明书,清科公寓2018财年和2019年6月30日的净收入分别为8.9亿元和9亿元,亏损分别为5亿元和3.7亿元。除了2017财年的3.04亿美元亏损外,不到三年的时间,庆科的累计亏损已达11.7亿元。

一般来说,当商业活动不能为公司带来足够的现金流量时,公司扩张的扩张无疑将取决于融资。

与大多数行业负责人一样,清华还完成了三轮融资。与腾讯和阿里参与的华丽的C轮融资相比,清科公寓的C轮融资较早完成,但基调较低。

2018年4月,在摩根士丹利和凯新资本的共同赞助下,清科公寓完成了C轮融资,这不同于一年期十亿美元,蛋壳的数十亿美元估值和数亿美元的融资。融资,目前针对CYC的融资约为数千万美元。至此,庆科的累计融资额已超过1亿美元。

但是很明显,为了在未来“过得好”,青科公寓有更大的资金需求。

参军七年后,很难脱离深渊

长期出租公寓一直是一个有争议的行业。一方面,随着规模的迅速扩大,龙头企业正在吸引越来越多的资金。另一方面,该行业的整体利润问题尚未解决,长期“烧钱”的后遗症最终使许多中小型参与者资金链断裂。

白文熙认为,分散式长期出租公寓获利的关键是如何通过扩大规模来增加收入,降低成本,增加运营并实现规模经济。真正盈利,而不仅仅是依靠烧钱来促进规模增长以实现盈利。

形成有效的利润机制是企业扩张中最紧迫的问题。但是,即使对于已经探索该行业七年的绿色客户来说,这个问题也不容易。

2012年,青科公寓正式成为上海郊区嘉定区的一支部队。作为早日进入长期出租公寓行业的测试者,在当地政府的大力支持下,清科迅速建立了规模,截至2019年上半年。年底,已签约公寓的数量约有97,600个城市,覆盖上海,北京,杭州,南京和其他一线和二线城市,成为分散式长租公寓领域的前五名。

与大多数分散的长租公寓一样,清华大学的主要模式是通过将相对简单的房间转变为标准房间并将其出租给需要的客户,来赚取租金和增值服务。

然而,始于上海嘉定区和闵行区的轻客公寓,与城市中心和蛋壳企业的定位也有所不同。

公共信息显示,青科公寓的住房购买主要集中在距离城市中心相对较远的地铁和其他铁路上。这种差异化的定位为青科提供了相对宽松的竞争环境。获得上市的困难,而较低的租金也有助于公司保持较高的出租率。

截至2019年6月30日止九个月,清科公寓的平均月租金为人民币1,149元,扣除折让后降至人民币1,075元,明显低于冰柜等一线品牌和蛋壳。平均每月租金2000多元。同时,凭借良好的性价比,清科公寓在2017年和2018年的月平均出租率分别为91.6%和92.4%,在行业中也排名第一。

另一方面,这种定位也增加了诸如翻新之类的初始投资的成本比率,并延长了投资回收期。根据数据,在长期租赁公寓的成本结构中,装修成本是仅次于购房成本的第二高成本,几乎占总成本的17%,并且是一次性投资手术前。土地测试了公司的现金流量。

根据招股说明书,在2019财年的九个月中,轻客公寓的平均每间房装修成本约为14700元,这对于月租金为1000元的单人房无疑是更大的。运营压力。

根据披露,清科最新一期的平均租金差异约为25.1%,相当于每月租金差异约为288.4元。这意味着单间青科公寓仅需51个月即可收回装修成本。如果再加上公司在市场营销方面的折扣和入住率,翻新改造的成本将更长。

缩小规模,尝试减少损失

在该行业中,50,000是长期租赁公寓参与者普遍认可的利润线。在前金光杰眼中,似乎再次提到了这条线。 “ 12万间客房是企业。盈亏平衡点。”

上述观点的背景是,当青科刚刚完成C轮融资时,到那时,“绿心肠”青科将超过2018年的目标12万,收入将达到12亿元。据媒体报道,清科目标是在稳定的前提下确定的,目标是十二万。实际上,在过去几年中,轻客所签署的房间数量已经翻了一番。

规模小行业是企业实现盈利的重要途径,引导绿色客户突破口中的“收支平衡点”无疑是金光杰渴望实现的目标。

但是,“绿色环保主义者”看似很小的目标却尚未实现。截至2018财年末,轻客公寓的签约公寓总数为96,500套。随后,轻客的迅速扩张突然结束。截至今年6月30日,庆科签署的客房总数定为97,600间,9每月增加仅1%。

在这方面,白文熙认为,在过去的一年中,庆科的公寓管理人数几乎停滞不前。应该说,庆科致力于管理和运营改善,希望改善绩效,停止扩张并放慢规模以减少损失。的意思。

可以看出,规模扩张已成为一把双刃剑,青科可能打算通过融合和扩大行动来增强其运营能力。

此外,在传统租赁业务盈利能力有限的背景下,近年来,清华大学还打算在增值服务方面寻求突破。在解读2017年财务报告时,金光杰曾表示,尽管增值服务收入百万元人民币不到公司2017年总收入5.7亿元的1%,但公司对中国移动的发展潜力非常乐观增值服务。

实际上,从近两年的数据来看,庆科增值服务的贡献率确实有明显提高。截至2018财年末,增值服务和其他收入接近总收入的9.2%。其中,宽带成为最重要的贡献者,期内收入为511.45万元,而在2019财年前9个月,该项目的收入进一步增加至5624.2万元。

但是,与此同时,青科公寓经常因其高昂的宽带成本而受到批评。有业内人士认为,青科公寓选择通过增值服务来增加收入,这无疑是租赁业务之外的重要补充。但是,这还需要提高服务质量,并给租户更多选择。此外,公司还可以通过更好地利用规模优势,为租户提供更方便,更优惠的第三方服务,以达到双赢的最佳效果。

据报道,清华公寓此次IPO筹集的部分资金将用于扩大现有公寓和客房的数量。在规模最大的长期出租公寓行业中,轻客公寓将不会继续保持在100,000门槛的门槛。未来,青科公寓能否建立良好的盈利模式,进一步扩大规模,蓝鲸房地产将继续关注。

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